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明年土拍打响!再现巨无霸地块!实探新区、相城3宗宅地
来源: 苏房网|2019-11-27
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一转眼,距2019年结束仅剩34天。
今年苏州土拍,特别热闹~
 
据苏房网统计,2019.1.4~2019.11.15,苏州市区(含吴江)共经历了18轮土拍大战,从时间上来看,供应节奏紧凑,平均下来每月都有土地供应。然而,虽年底将至,土拍仍在继续!
 
11月20日和11月25日,苏州市自然资源和规划局分别公布了苏地网挂(2019)8号苏地网挂(2019)9号、苏地网挂(2019)10号公告。
 
短短几日,苏州连发3个公告!其中包括3宗涉宅用地~
 
 
3宗涉宅用地,新区2宗,相城1宗,最快下月开拍~
2019年12月23日:北桥59号地块、浒关61号地块
2020年1月8日:白马涧60号地块
 
截止目前,三宗涉宅地块均未有竞价。
 
三宗宅地各有看点
 
1、相城“巨无霸”地块,将添国际医疗健康中心!
相城北桥59号地块由6宗小地块组成,用地性质包含住宅、教育、餐饮、旅馆和医疗卫生用地,总出让面积近40万方,未来,这里将建设国际医疗健康中心。
 
2、时隔两年,新区大阳山板块再挂地,占地8万方!
浒关61号地块位于新区大阳山附近,周边近两年内未有地块出让,而本次出让的地块占地8万方,根据地块容积率测算,未来将为该板块新增约1000多套新房房源!
 
3、不到1月,白马涧再挂新地!将添低密改善住宅产品!
11月6日,苏高新竞得白马涧47号地块,短短一月之内,和47号地块仅一路之隔的60号地块即将出让,从最大容积率1.01和建筑要求来看,白马涧又将增添低密改善住宅产品。
 
在开拍之前,笔者特地跑了这3块宅地,探地结果和大家分享一下~
 
北桥59号地块
-  位置:相城区北桥街道
-  性质:医卫慈善用地;城镇住宅用地;旅馆用地;餐饮用地;教育用地
-  占地:394651㎡
-  最大容积率:3.5
-  起拍楼面价:1690元/平
-  实时楼面价:1690元/平
-  状态:暂无竞价
 
规划条件:
1、A区需配备社区居委用房和物业服务用房;B区不得设置科研用地;D、E、F区需注重沿甫张路、漕渭路、昌运路、环湖路建筑界面设计,沿环湖路一侧建筑高度不宜超过24米,地块内须设置合计不少于1.4公顷水面,注重于周边水体景观;A、B、C、D、E、F相邻功能区地下设置通道相邻;
3、E区内须设置一处三级医院,床位数不小于1300张;D、F区需设置医疗康复、保健、护理中心,床位数不小于2000张;C区可设置餐饮、旅馆,不可设置零售、批发和服务型公寓,且需设置一处四星级以上标准酒店,计容建筑面积不小于30000平方米;B、C、D、E、F区均不可销售、不可转让;
4、住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%;成品住宅(6层及6层以下住宅除外)比例达到100%;商业单体建筑面积2万平方米以上的建筑至少按照“三板”要求建设;
 
该地块总出让面积为394651㎡,由A、B、C、D、E、F6个小地块组成,其中A区为城镇住宅用地,容积率1-3,出让面积54078㎡;B区为教育用地;C区为餐饮、旅馆用地;D、E、F均为医疗卫生用地。
 
(59号地块实况)
 
据实探,59号地块已被围挡分割成了6个地块,地块内较为平整,还有挖土机正在平整土地。
该地块位于相城区北桥板块,板块内仅有拾鲤花园尾盘在售,就位于59号地块的东北侧,地块北侧为村庄,南侧为漕湖,周边教育配套有北桥中学新校区
 
说起该地块不得不说它强大的医疗配套属性。
 
(规划调整)
由上图所示,早在2018年12月,相城区就公布了环漕湖及北桥综合功能区基本控制单元控制性详细规划调整。为落实相城区健康产业布局,规划将图示序号5、6、7、8、9号地块原居住用地、商住混合用地调整为国际健康医疗中心以及配套用地,并相应调整指标。
 
根据相关资料显示,该项目总投资约96亿元,建设面向长三角乃至全国和亚太地区一流的医疗健康服务机构。
 
(苏州国际医疗健康中心效果图)
 
无论是从其规模还是投资建设力度来看,该国际医疗健康中心都占据着举足轻重的地位。因此,北桥59号地块的出让,将会为整个相城区的医疗配套设施带来质的飞跃。
 
新区浒关61号地块
-  位置:高新区浒关开发区罗家门路东、白鹤山路南
-  性质:城镇住宅用地
-  占地:80142.5㎡
-  最大容积率:1.5
-  起拍楼面价:11500元/平
-  实时楼面价:11500元/平
-  状态:暂无竞价
 
规划条件:
1、简约、现代风格。沿太湖大道住宅立面须公建化处理,且不得设置敞开式阳台,封闭阳台建筑面积全部计入容积率,不得设置凸出式阳台和楼梯间,高层建筑面宽不得超过55米;
2、住宅须为全装修成品住宅;
3、不得设置带有私家花园的低层独立式住宅;
(61号地块实况)
 
61号地块虽属于浒关开发区,但从地理位置上看,却地处新区大阳山附近,离科技城和白马涧都很近,占地面积8万方,体量不小。
 
据实探,该地块位于苏州高新区第一中学科技城校区西侧,地面十分平整,后期开发较为容易,地块四周较为空旷。
 
 
地块东侧校区还未开始动工,已被围挡挡住,地块以北为太湖大道,有有轨电车1号线经过,交通较为便捷,并靠近大阳山国家森林公园和苏州乐园森林世界,环境优美。
目前,板块内仅有大象山舍待售,周边新房房源较为紧俏,而此地块的出让,恰好缓解了新房供应紧张的局面,据测算,该地块未来将会有1000多套房源入市!再加之周边竞品较少,从整体来看,该地块不失为一宗优质地块。
 
新区白马涧60号地块
-  位置:高新区枫桥街道龙池路绿化地西、莲花峰路北
-  性质:城镇住宅用地
-  占地:64416.30㎡
-  最大容积率:1.01
-  起拍楼面价:13000元/平
-  实时楼面价:13000元/平
-  状态:暂无竞价
 
规划条件:
1、不得设置开敞阳台,封闭阳台建筑面积全部计入容积率;
2、住宅建筑面宽不得超过60米;
3、地块内住宅为全装修成品住宅;
4、地块内不得设置带有私家花园的低层独立式住宅;
 
60号地块位于新区白马涧,最大容积率为1.01,从最大容积率和建筑要求来看,该地块未来将建设低密改善住宅产品。另外,值得关注的是,从地块红线图可以看出,地块西南角还规划有幼儿园。
 
(60号地块红线图)
 
(60号地块实况)
 
地块内部草木丛生,地势高低不平,很难进入地块内部,后期开发难度较大。
 
地块北侧为绿化景观带;地块西侧为龙湖中锐景粼天著;西南侧为11月6日由苏高新竞得的47号地块(47号地块成交楼面价13867元/㎡,溢价率10.93%,须现房销售)。
 
既然说到了刚刚成交的47号地块,我们就来做个比较~
 
 
从楼面价来看,60号地块的起拍楼面价最高,仅比苏高新47号地块的成交楼面价低867元/平从产品类型来看三宗地块(项目)的产品类型相似,均为低密度改善产品
 
另外,笔者还特地走访了景粼天著售楼处,工作人员告知该项目已经售罄,案场仅有少量客户正在签约,因此后期,47号和60号地块所建项目或将成为竞品。
 
(景粼天著售楼处)
 
最后,总结一下~
 
3宗地块,虽不是核心板块,但各有优势
北桥59号地块,位于相城区偏北部,拥有超级医疗配套;浒关61号地块,位于新区大阳山附近,交通、教育、环境配套一应俱全;白马涧60号地块,位于新区白马涧,环境优美,低密度改善产品,居住环境舒适。
 
总之,这三宗地块周边都比较空,在售项目也都很少,大多属于起步发展阶段,说明这些地方还有开发潜力,且这三块地的周边后期可能还会有土地出让......
 
截止目前,均无出价,开发商表现较为淡定
也许与公告出让时间较短有关,这三块地均未出现竞价记录,开发商表现较为淡定,那么,这三块地是会延续往日现房前一手成交的常态?还是会打破常规现房出售?我们拭目以待~
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