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吴江再发力!运东、桃源镇再出宅地,主打刚需,大体量吸睛!
来源: 苏房网|2019-12-05
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虽年底将至,苏州土拍节奏亦刻不容缓。

就在前不久,苏州8、9、10号挂地公告相继挂出,笔者实探了其中苏州市区的3宗宅地。(延伸阅读:明年土拍打响!再现巨无霸地块!实探新区、相城3宗宅地)

短短几日,挂地消息再出!

11月25日,吴地网挂[2019]18号公告公布,吴江再次挂出两宗宅地,分别位于运东和桃源镇。

12月24日,吴江土拍就将开槌~

截止目前,这两宗宅地暂无报价。

 

地块看点

1、运东再推新,近21万方!大体量!

运东33号地块位于运东大道以南,最大容积率1.8,计容面积近21万方,体量很大。虽然近两年内,运东接连有新盘入市,但33号地块却是今年以来首次宅地挂牌,最近的一次也是8月1日刚刚出让的运东南商业地块。

33号地块的出让,无疑为运东板块的新房供应量进行了一次较大补仓,也是运东未来新盘入市的又一次“接力”。

2、桃源镇今年首挂地,位置偏远,地价低!

对于桃源镇,大家似乎没有什么印象,而说起湖州,想必大家就有印象了。没错,桃源镇34号地块距离湖州南浔不远,却距离桃源镇中心有些距离,板块内也只有远洋万和悦花园一个新盘在售。

但是,从地价方面来看,起拍楼面价仅2445元/平,最高楼面价也不会超过2812元/平,起步确实很低,妥妥的刚需。

下面,就让我们一起来深入探讨一下这两宗地块~

 

运东33号地块

-  位置:开发区(同里镇)庞山路东侧运东大道南侧

-  性质:纯住宅

-  占地:114302.50㎡

-  最大容积率:1.8

-  起拍楼面价:9986元/平

-  实时楼面价:9986元/平

-  状态:暂无竞价

规划条件:

-  临街条式住宅拼接长度不超过55米;

-  建筑布局注重城市天际轮廓线,并与周边环境相协调;

-  竞得人不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。

 

(运东地块实况)

运东33号地块位置非常好找,就位于大运河府东侧,地块周边被围挡或树木包围,地势较高,内部较为平坦。

(运东地块红线图)

较有意思的是,该地块整体呈扇弧形,紧靠运东大道一侧,据了解,地块西南侧也将规划为住宅用地。

配套方面,地块西南侧紧靠吴江运河公园,环境优美;地块以北将建有运河实验学校和幼儿园;商业方面多为一些较老的商业街,但距离刚刚出让的运东商业地块也不是很远,约2.4公里左右;交通方面,距最近的地铁站大约有2公里左右的距离,靠近运东大道、常台高速、东太湖大道等,自驾出行较为便捷。

(地块周边项目分布)

值得一提的是,33号地块周边共3个在售项目、1个待售项目和一个待入市地块,对比这些项目或地块的拿地价,33号地块也具备一定的优势:

大运河府:2017年中房竟得,后由中交和金地联合开发,楼面价8450元/平;

中房37号地块:2018年,中房竞得,楼面价9375元/平;

新希望锦麟府:2017年6月,四川新希望竞得,楼面价11556元/平;

佳兆业湖心溪岸:2017年6月,佳兆业竞得,楼面价12155元/平;

中旅运河名著:2017年6月,港中旅竞得,楼面价分别为11556元/平;

就拿33号地块最高楼面价11484元/平来算,对比下来,除大运河府以及中房37号地块楼面价与之较低之外,新希望锦麟府、佳兆业湖心溪岸以及中旅运河名著的成交楼面价都高于33号地块。

 

笔者探地当天,顺便把这几个项目都看了一下~

笔者先去了离地块最近的大运河府,项目已于8月底加推最后一批房源,均价17500元/平左右,笔者实探发现,项目已进入尾盘状态,目前仅剩20余套底层房源在售。

(大运河府一房一价表)

再来看看其他项目~

新希望锦麟府:在售高层7#、12#,建面约122㎡、137㎡、142㎡,均价18500-19500元/㎡,剩余房源不多;另有少量叠墅在售。

佳兆业湖心溪岸:在售高层和洋房,其中建面约95㎡、119㎡高层,均价约18500元/㎡;建面约110㎡、140㎡洋房,均价约20000元/㎡。

中旅运河名著:项目预计于12月15日左右首次开盘,首开高层和洋房,高层建面约105-139㎡,洋房建面约148㎡,价格待定,毛坯准现房。

中房37号地块仍是老样子,挖掘机已进场,地块内部杂草、垃圾成堆~

 

按照往常的地块成交逻辑以及地块周边入市项目来看,预测该地块或将低溢价率成交,未来入市价格不会超过2万/平,仍将会以打造刚需产品为主,后期和周边楼盘将直接成为竞品。

 

桃源镇34号地块

-  位置:桃源镇商城路南侧地块

-  性质:纯住宅

-  占地:39684㎡

-  最大容积率:2

-  起拍楼面价:2445元/平

-  实时楼面价:2445元/平

-  状态:暂无竞价

规划条件:

-  现代建筑,立面要求简洁大方,注重城市街景设计;

-  成品住宅面积比例达100%;
-  项目需配备不少于地上产权证登记计容建筑面积2万平方米的定销房,同于桃源镇安置事宜,不用装配式建筑。

桃源镇34号地块位置较为偏远,从地图上来看,周边没什么大型成熟配套,附近空地也不少,周边多为厂房,附近的学校有吴江市铜锣中心小学和青云实验中学。

(34号地块地图)

该地块最大容积率为2,起拍楼面价仅2445元/平,后期将建成为刚需产品,客户群体也大多为周边本地居民。

此外,板块内也仅有远洋万和悦花园一个在售项目,目前在售高层,价格约10500-11000元/㎡,建筑面积约105㎡;在售洋房,价格约10000-10800元/㎡,建筑面积约115-125㎡。

(远洋万和悦花园效果图)

桃源镇地块虽在位置以及配套方面远不及运东地块,但低楼面价占很大优势,且周边竞品也少,该地块所建项目入市后,将为桃源镇再添刚需住宅产品。

 

12月24日,两宗地块战况如何,我们拭目以待。

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