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遇冷!拿地热情不高!新政严控下,土地市场变了!
来源: 苏房网|2019-11-11
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步入11月,苏州“7·24”楼市调控政策已持续百天有余。
(7月24日苏州楼市调控政策原文)
政策原文明确提出要“加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划”。
8月以来,苏州土地挂牌、竞拍,也被各大媒体高频报道。
新政至今,苏州土地市场表现如何?让我们一探究竟。
 
土地供应量加大,拍地节奏加快
据苏房网数据中心统计,新政后(7.25-11.7),苏州总挂牌出让宅地面积约180万方,涉及29宗宅地
新政前(1.1-7.24),苏州总挂牌出让宅地面积约144万方,涉及22宗宅地。
不论是挂牌面积,还是涉及地块数量,新政之后都有了明显的增加。
再来看看土拍情况。
新政后(7.25-11.7),苏州已进行了8场不同规模的土地竞拍,26宗涉宅地块成交,1宗地块流拍。11月还有2场土拍将登场,其中涉宅地块5宗。
新政前,苏州只有5场土拍,涉宅地块19宗
(注:仅包含编号2019的涉宅地块)
新政前后两个数据一对比,结果很明显。不论是供应,还是土拍节奏,新政之后明显加速。
供应量增加,土拍节奏变快的当下,苏州哪些区域得到了补给,我们具体来看。
为了让大家看得更清楚,笔者给大家整理了一下各区域挂牌土地的整体数据。
从上表可以看出,新政之后,高新区超过吴江区成土地供应的主力,总挂牌出让54万方,这得益于挂牌中的科技城“巨无霸”地块,近26万方,未来供应量非常可观;
紧随其后的是吴江区,太湖新城和运东都有涉及,再加上未来待入市的几宗地块,吴江住宅存量基本能够保持高位输出;
相城区作为供地大户之一,新政后至目前也拿出了近38万方的地块,楼面价不算高,控制在1-1.5万元/㎡左右,按照业内流传的计算公式:价格≈(地价+10000)*1.1+(精装1~2k),未来价格估计在2.3-2.9W之间,而且在严控备案价的当下,可能还会更低;
新政后园区土地供应也比较可观——12万方,地块容积率在1.5-2之间,估计会打造高层产品,这对于供应存在缺口的园区而言是个很好的补充;
姑苏区供地相对较小,近6万方,其中有一宗地块容积率在1-2.5之间,高层产品可能性很大,这对于想买姑苏区房子的人来说,是个福音。
 
限地价、限房价的土地出让方式
新政后,土地供应显著提速,“降地价”从土拍市场风向转变上也可见一斑。
 
01
延续新的土拍规则,
严控地价涨幅
5月11日,苏州发布楼市调控政策第一条就提及要将土地竞价调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可,也就是需要现房销售
(5月11日楼市调控政策截图)
这与之前地价超过市场指导价10%才需要现房销售的条件相比,明显控制了地价的涨幅,很大程度上能够保证土地溢价率不会过高。
“7·24”新政加码以来,土地市场持续延续了“5·11”这一新规则,并且还新设了竣工预售许可调整价
(7号公告中设置的竣工预售许可调整价)
在市场和政策的现实中,再加上现房销售下潜伏的资金压力与周转风险,房企会愈加谨慎拿地,土地市场也能得到降温。
 
02
明确地块未来入市售价,
引导理性拿地
新政之后,土拍市场出现了一个全新的现象:出让公告中明确地块未来商品房的售价,这恰恰与新政中鼓励的“限房价、限地价”出让方式相呼应。
首先,4号公告就“限房价、限地价”做出了回应。
(苏地网挂[2019]4号公告部分截图)
紧接着,5号公告也对相城元和街道的地块采取了限售价的出让方式。
未进入正式土地出让环节,在现有的一次报价公开出让方式的基础上,根据市场情况,园区娄葑的两宗地、相城元和的一宗地就被明确了所建商品房未来的售价。让房企在拿地前先根据自己的利润测算公式,预判该地块能不能拿,理性引导房企参与土拍。
政府也借由土拍这一信号,宣告了苏州所有新盘都会被严格限价这一趋势。通过锁死商品房售价,达到了给土拍市场降温的预期。
 
03
房企拿地日趋谨慎,
国资队出马托底
政策严控融资困难双重压力之下,房企拿地不再冒然前进,而是多了许多考量,以求万全。
“逢拍必抢”已成过往,三思而行才是现下。
于是,部分地块(比如开发难度大的、较偏僻的),没了房企积极的身影,而是国资队出列进行托底,稳定市场预期。
我们来看一下新政后,有哪些地块动用到了国资队出手。
新政截至目前,一共成交26宗地块,7宗都由国资队出手,溢价率清一色的0%,托底意味很明显。
ps:感受到了土地市场明显的降温,也感受到了国资队满满的社会责任感~
 
04
高溢价、现房前一手态势结束,
四分钟底价、低溢价率成主流
市场冷了,成为了多方共识。
土拍中争抢的房企少了,土地的溢价率自然也就降下来了。
新政前抢拍过快、直抵现房前一手的态势基本结束,多宗地快底价或是低溢价率成交成为了目前土拍的大方向
新政前,地块竞价激烈,多宗地块都处于鏖战阶段,竞价多的地块,激战超一小时,下一块地已经开拍,上一宗地还未出成交结果是常事。还有大幅加价的,一轮加价5.1个亿,直接推进现房前一手。
(瞅瞅这高溢价率)
激战、大幅加价下,出让地块溢价率一度居高不下。
笔者统计,新政前溢价率超过30%的涉宅地块,一共有9宗,总出让22宗地块,近乎一半。比如园区地块,溢价率37.67%,高新区浒关溢价率高达45.38%,吴中区甪直地块溢价高达67.8%,郭巷也拍出56.66%的高溢价,吴江太湖新城地块溢价率36.11%。相比之下,相城区出让地块显得比较冷静。
但新政一出,市场严厉的调控政策下,再加上房企热情减退,土地市场这股热风被刹住了。
现在的局面是什么?
四分钟底价成交、低溢价率拿下。
以刚刚结束的土拍为例,5宗涉宅地块,3宗底价成交,还有一宗溢价率2.44%,虽然有一宗地块现房销售,但整体还是比较冷静。房企虽偶有冒进,但多数还是理性拿地。
可以说,新政后,高溢价率局面彻底结束。
(戳它,放大!)
笔者统计,新政后(7.25-11.7)苏州共成功出让26宗涉宅地块,其中14宗底价成交,底价成交已占据半壁江山。
溢价率和流拍数量在土拍中带有强烈的信号意义,是观察土地市场的重要指标。低溢价率持续存在、流拍危险频现,苏州的土拍市场的冷是明确了的。
 
写在最后
总体而言,新政之后,苏州的土地市场供应量有目共睹,而高地价、高溢价率也开始退出土拍的舞台,理性竞拍、底价成交成为主流。后期,苏州土地市场预计会延续底价或低溢价率成交这一态势。
随着新地块的相继入市,各大板块的供应持续补仓,新房的可售房源量自然也会有所增加。一级土地市场的降温,必然会关联到二级新房市场、三级二手房市场的理性回归,“稳地价、稳房价、稳预期”效果逐步显现,苏州楼市步入健康稳定发展的轨道。于购房人来说,“有房可买,有房可选”,也是一件可喜的事情。
你觉得目前土地市场降温如何,欢迎留言讨论~
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