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3W+时代终结!揭秘吴江太湖新城二手房市场真实现状
来源: 苏房网|2019-11-08
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科技城3W+
尹山湖3W+
高铁新城3W+
吴江太湖新城3W+
 
今年上半年,在经历了一波行情的上涨后,这些板块的二手房房价纷纷爬上了破“3”的高峰,深刻触动着房东和购房者的神经。
 
然而,一场“7.24”新政调控的降临,使得“剧情”有了极大的反转:各热门板块二手房大幅降价,房价一路回跌,板块内新房二手房倒挂的历史或许即将结束,要凉一阵了。
前几日,笔者走访了新区科技城板块,证实了二手房“降温”的事实,科技城板块内二手房降价二三十万是普遍现象。不光是科技城,新区的核心地段狮山板块亦是如此。(延伸阅读:一套房降价超百万?实探新区二手房内情!)
 
最近一段时间新房较为活跃的青剑湖,二手房市场也是彻底转凉:二手房业务基本停止,有带看也难成交,各大房产经纪人大多转而代理苏州其他区域及外地的新房。(延伸阅读:现实!有人降价抛售,有人淡定依旧,青剑湖二手房市场转凉!)
 
这一次,笔者又“转战”来到了吴江太湖新城板块,这里的二手房市场如何?来,让我们一起来看。
 
先用简单的几句话,概括一下吴江太湖新城当下真实的二手房市场。
 
① 挂牌均价2.8W左右,实际成交均价2.6W左右,相比上半年直降约2-4K
② 成交、带看量相比7月之前下降50%,投资客大幅减少
③ 板块内新盘倒挂,供应加大,购房者首选新房
 
//////////
 
总结几个关键词:降价、投资、倒挂。
 
关键词一:降价
 
“今年上半年,吴江太湖新城的二手房均价一度飙到3W+,那时是二手房房价的最高峰,但从7月新政出台以后,这里的成交均价相比高峰时期下降了20%,带看量和成交量也大大下降了。”某房产经纪人表示。
 
该房产经纪人继续说道:“虽然相比7月之前房价有所下降,但是就整体而言,相比去年还是有所升高,目前的价格基本已经降到底线,后期也不会下降太多。”
(2018.11-2019.10月吴江太湖新城二手房均价走势图)
 
据链家网显示,从去年11月到今年4月,虽然板块内成交均价有略微的上浮,但普遍维持在2.1万/平以内,从今年4月到7月开始大幅上涨,直至7月以后,开始呈下降走势。
 
从这张走势图来看,未出现房价破“3”的临界点,原因在于就吴江太湖新城整个板块而言,还包含了一些价格对较低的老破小和拆迁安置小区,拉低了整个板块的均价。
 
果然,在实探过程中,笔者发现多家房产经纪门店上挂出的房源均价不一,普遍在2-2.6万/平之间。
 
(门店展示的房源)
 
(门店展示的房源)
 
为了能够清晰的对比,笔者特意甄选了一些房源做了一张表格。
 
(门店挂出的房源)
 
一位房产经纪人说:“如果按照行政区域划分,吴江太湖新城的范围其实很大,而我们平常说的吴江太湖新城其实主要指的就是苏州湾片区,主城区的二手房价一直以来都相对稳定,今年下半年房价明显下调的主要还是苏州湾片区。”
 
至于存在价格差的原因,另一位房产经纪人说:“苏州湾片区多为新盘和次新房小区,位于吴江的核心位置,地理位置更有优势,而主城区内多为老破小和拆迁安置小区,位置和小区品质相对较差,所以目前挂牌均价仍维持在2万/平左右。”
 
(吴江主城区的拆迁安置小区)
 
据两位房产经纪人介绍,笔者还得知,房产经纪门店所挂出的房源多为价格相对较低且较为急售的房源,并不具备代表性。
 
(链家网苏州湾片区二手房挂牌均价)
 
于是,笔者在链家网上查找了苏州湾片区的房源挂牌均价地图,发现苏州湾的挂牌均价确实在2.8万/平上下,最低是新城吾悦花园,挂牌均价2.6万/平,最高是枫丹壹號,挂牌均价3.2万/平。
 
那么实际成交均价呢?
 
(链家网吴江太湖新城近期成交的房源)
 
从链家网上吴江太湖新城近期成交的房源来看,蓝光天悦城、首开玖珑花园、湾上风华等小区,实际成交均价在2.6万/平左右。
 
而究其吴江太湖新城二手房降价的原因,笔者又采访了多位房产经纪人,看他们怎么说。
 
房产经纪人一:
主要是受新政的影响,一方面限购加码,一大批客户暂时失去了购房资格;另一方面二手房5年限售,房子买到手后短期内无法出售,对于一些急于变现的客户来说风险大大的增加。
 
房产经纪人二:
今年上半年火的有点“过”,房东内心的预期大幅膨胀,纷纷涨价,短期内很多客户都不容易接受。新政后观望情绪高涨,都抱着“等等看”的心态,房子卖不出去,只能压低价格出售。
 
房产经纪人三:
板块内新房二手房倒挂明显,新房限价,只有2.1万/平左右的价格,而二手房火热的时候高达3万/平,倒挂近1万/平,谁还买二手房?
 
看来,“7.24”新政的出台,对吴江太湖新城的二手房市场产生了不同程度的影响,政策调控终是一把利刃,理性或是吴江太湖新城未来的主旋律。
 
最后,我们来看降价的房源主要有哪几类:
 
“目前成交量较好的以小户型为主,比如板块内卖的最好的首开玖珑湾花园,就有90㎡的小三房,这类房源较为抢手,价格依然坚挺,反而一些大户型的房源降价力度较大。”一位房产经纪人如是说。
 
(首开玖珑湾)
 
普降是大环境,其中也不乏有房东急售大幅降价出售的房源。另一位房产经纪人说道:“上周我们门店刚刚成交的一套绿地太湖城的房源,由于房东急需用钱,不愿再等,由原来的295万下降到264万,整整降低了31万出售!
 
 
当然,经历过快速上涨时期的房东,内心的预期不稳,也有一部分仍不愿降价,此类房东大多是挂牌试水。
 
关键词二:投资
 
目前,吴江太湖新城的购房群体主要分为三大类:第一类主要是吴江本地置换的客户,主要看中这里的环境和配套;第二类就是首次置业的刚需,这类客户的地域范围较大,大部分集中在园区和吴中区;第三类就是我们所说的投资客了。
 
(配套资源)
 
前两类客户仍然是吴江太湖新城的购房主力,而投资类客户大幅减少。“目前这里的客户仍以自住为主,新政之后,大批投资客失去了购房资格,再加上放款周期延长,从签约到成交需要4-5个月的时间,投资的时间成本加大,导致投资客户占很小的一部分比例。”房产经纪人说。
 
“之前最火的时候基本上两三组客户同时看一套房子,不出几天就能成交,去房产交易中心办理业务都要连夜排队,那时出现过控网签的情况,每天就处理一定量的业务,现在明显冷清了许多。”另一位房产经纪人说。
(近一年内吴江太湖新城供需走势 来自:链家网)
 
据链家网展示的吴江太湖新城近一年内的供需走势来看,带看量和新增房源量在今年下半年急剧下滑,尤其是带看量,在8月份以后更是跌到了谷底,其中原因在于流失了很大一部分的投资客户。
 
关键词三:倒挂
 
前一阵子,笔者特地跑过吴江太湖新城的新房市场,目前板块内在售新房均价普遍约2.1万/平,相比2.6万/平的二手房均价,明显倒挂近5000元/平。
 
例如中南紫云集、新希望锦麟云境,均价在2.1万/平左右,基本上开盘就售完;位置稍微远一点的缤纷桃李花园前段时间开盘也是小户型全部卖光,仅剩几套大户型房源在售,在踩盘当天,售楼处内还有两三组客户看房;10月29日半岛印象花园加推联排和双拼别墅,也是当天售完。
 
(缤纷桃李花园)
 
值得注意的是,虽然目前吴江太湖新城在售的新房房源不多,仅有缤纷桃李花园尾盘在售,但是从长远角度来看,中南紫云集、新希望锦麟云境和半岛印象花园后期还会加推,板块内还有2个即将入市的项目、7个待入市地块以及3宗待拍地块。
 
也就是说在未来的一两年里,吴江太湖新城将有庞大的新房存量,这对二手房市场来说无疑一场压倒性的打击。
 
(吴江太湖新城项目/地块信息)
 
“如今来太湖新城购房的还是首选新房,买不到新房的只能转向二手房,还有一些有迫切需求的客户,比如小孩读书,会选择学区房,再一个二手房的选择性也多,更能挑到好地段。”房产经纪人介绍说。
 
如此看来,新房限价,短期内二手房市场受到新房牵制,一二手房倒挂还会持续,在政策不变的环境下,未来两年内,吴江太湖新城的二手房市场仍会处于横盘阶段。
 
总结
 
那么今后,我们该如何看待吴江太湖新城呢?
 
心态要摆正。
 
大环境下,新政作用明显,2年社保要求、二手房5年限售,使得苏州整个二手房市场都陷入低谷,投资客撤场,吴江太湖新城受到影响在所难免。
 
而新政实施已有3个月有余,此时吴江太湖新城的二手房均价已经稳定下来,大环境不变的情况下,短期内房价很难会有大幅波动,如果有切实的购房需求的,不妨现在就入手。
 
因此无论是房东还是购房者都应该摆正心态,要跟着市场的趋势走。
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