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现实!有人降价抛售,有人淡定依旧,青剑湖二手房市场转凉!
来源: 苏房网|2019-10-30
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九月下旬以来,园区青剑湖新房供应显著放量,很早之前就开始放风的各大新盘,终于领了预售证。
  • 9月20日,中海上园湾领取预售证,备案均价不到3.5W!
  • 9月25日,碧桂园云栖安缦领取预售证,备案均价3.15W!
  • 10月17日,龙湖熙上领取预售证,备案均价不到3.1W!

(碧桂园云栖安缦

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中海上园湾首领预售!精装修,均价34922元/平,明天认筹!》
《最新!龙湖熙上领证!168套人才优购房源!整体均价约3万/平!》
不到一个月,青剑湖五个项目,三个领了预售证,备案均价3-3.5W!
新房售价尘埃落定,板块内二手房现状如何,是否受到冲击?
我们先来看下,链家网上挂出的9月份青剑湖二手房均价——34129元/㎡
(数据来源:链家网)
看起来和新房价格差不多是吧,但你细品,这一均价涵盖了青剑湖南边像青剑湖花园这类的拆迁安置房(均价2.2-2.5W)和一些公寓产品(均价普遍2W内)。
(数据来源:链家网)
撇去拆迁安置房和公寓,青剑湖次新小区挂牌价需要参考下面这张图,一个个都接近4W。
(数据来源:链家网)
比如说阿卡迪亚五区挂牌均价38384元/㎡、金辉优步花园挂牌均价38380元/㎡、朗诗未来街区(四区)挂牌均价39742元/㎡、置地青湖语城挂牌均价35674元/㎡。
新房备案均价3-3.5W,二手房挂牌价却妥妥的3.5W+,近5000元/㎡的倒挂,青剑湖二手房市场怎么样了?
带着这样的疑问,近期笔者实地跑了一趟青剑湖各大房产中介门店。
二手房业务基本停止,有带看也难成交
一路走来,笔者发现很多房产中介门店存在关门或者门店只有一两人甚至没人的情况。门口摆放的房源,多是湖州、常熟或者是苏州其它板块的新房。
(青剑湖部分房产中介门店挂出的外地新房房源
看来,二手房卖不动,转战苏州和其它区域新房市场,是青剑湖房产中介门店的普遍现象
一位房产经纪人告诉笔者:青剑湖二手房业务基本停止,公司内部层面已经不再将二手房带看量作为考核标准,转而考核新房带看量,究其原因,目前二手房有带看也难成交。二手房成交难,园区新房数量有限而且购房门槛高,各大房产经纪人大多转而代理苏州其他区域及外地的新房,其中以湖州和常熟居多。
(青剑湖房产中介门店挂出的苏州其它板块新房房源)
“即使这样,业绩也难做。以前业绩不好的时候,单独一个大区一个月也能有200多万的业绩,现在几个大区合在一起,9月份新房、二手房业绩都算上,也才30万。”该房产经纪人感慨。
这样的业绩跟之前相比,已经不能简单用“腰斩”二字来形容。这样的惨状下,该品牌不得不关闭部分门店,暂停服务
另外一家房产经纪人表示:三、四月份火的时候,好房子出来一套卖一套,到房管中心办业务都需要半夜排队,那时一天能处理150+的单量,现在估计只有几十个。
当笔者询问板块内目前的均价情况,不少房产经纪人苦笑:“没有成交,哪来的均价?”
成交下滑有多厉害,有房产经纪人坦言:月成交,整个青剑湖板块加起来只有十几套!
(数据来源:链家网)
青剑湖二手房供需走势也可以看出,2月份开始青剑湖二手房新增挂牌量急速增长,5月份达到了峰值,6月份受园区二手房限售影响,挂牌量暴跌,7、8月基本持平,9月份开始略有抬头迹象
带看量方面,2月份缓慢增长,3月份暴涨一波至最高点后开始下滑,4月份带看量小幅下降,此后直线下滑,至今未见回升。
青剑湖二手房市场为何急转下降?
笔者采访了几位房产经纪人,具体原因总结下来有三点:
新房备案均价比预期低,二手房失去价格优势
不少房产经纪人表示:新房备案价比预期低很多,大大影响了二手房的市场。
还记得,之前中海早早传出的放风价吗?
某房产经纪人用“飘了”形容那一时期青剑湖二手房业主的心态。据了解,3-5月份,中海放出毛坯冲4W的风声,一时间,房东预期价大大提升,板块内二手房价直线上升,挂牌价3.8-4W左右,成交均价3.5-3.6W
“二手房均价虽高,但那时整个园区,包括青剑湖新房选择的余地很小,很多想置业在园区,或者考虑学区的,只能买二手房。再加上新房4W的放风价一吹,房东心态没了上限,甚至出现惜售的情况。但等到新房开出来,形势大变,之前说的均价4W,被限死在3.5W左右,低的备案价甚至还不到3W,二手房市场肯定凉了!”一位房产经纪人分析。
逾1000套的新房库存开始陆续释放,且备案均价锁定在3-3.5W,二手房失去了价格优势且不再是唯一选择,市场自然开始冷静下来。
二手房降价后仍存在水分,与去年同期相比上涨
目前的降价只是相对于三、四月份高峰期的报价而言,但与去年年底相比,价格还是涨的。”有房产经纪人认为目前带看量少还有这层原因。
(数据来源:链家网)
笔者也去链家网上对照了今年青剑湖的二手房挂牌均价3月份开始青剑湖挂牌均价直线上涨,5月份新政出台,园区限售限购,6月份之后挂牌价出现下滑,8-9月略有回升。9月份挂牌均价34041元/㎡,不仅明显高于板块内大部分新房房源备案价格,而且与今年1月份(28554元/㎡)相比价格相差也很大。
“跟之前相比,80多平的保守估计降个四五十万才是市场价,目前二手房价格还是存在水分。”有房产经纪人透露。只有水分挤到一定程度,才能偶有成交。该房产经纪人也给笔者讲了一套刚成交的房源:阿卡迪亚五区89平的小三房,之前挂牌270W左右,国庆期间挂牌260W,最终成交230W,全款客户成交。
下面,我们来看一下某房产中介门店主推的优质房源。
(青剑湖某房产中介门店挂出的房源)
笔者以此做了一张表格让大家看得更清晰些:
优步花园作为其主推小区,挂牌均价在3.6-3.8W左右,高于近期领证的新房备案均价。
不论是与同期新房备案价相比,还是和去年年底挂牌价相比,目前青剑湖二手房挂牌价即使已有所下降,但依然偏高,这也是市场急转下降的原因之一。
淡定的买房人,不为降价所动
“五六月份没卖出去的房子,现在基本都烂在手里了。”提到目前的二手房市场,该房产经纪人替没能及时出手的房东惋惜道。
据了解,板块内存在二手房维持原来报价的情况,这类房东普遍不急售,希望以等待换来市场的好转。但板块内也存在部分房东大幅降价急售的现象,这类房东多半是着急置换新房的,没成想,大幅降价后,依然没有买房人出手。
有房产经纪人向笔者讲述了一个真实案例,朗诗未来有一套精装84平的小三房,价格最高的时候挂到370W,现在房东急着换新房降到286W,每天都有十几组客户看,也有三四组客户真的看中了,价格也到了他们的心理预期,但就是没人出手。
很多房产经纪人表示目前买房人很淡定
房产经纪人一
青剑湖这边观望的客户太多了,捡漏的也很多,中国人‘买涨不买跌’,很多房子看的人多,但因为无法评估房东到底能降到什么程度,大部分买房人还是持续观望。”
房产经纪人二
买房人在等,现在部分置换新房的房东急售,买房人在等后面会不会有大批的房东挺不住。买房人压房东,希望能等到更便宜的房子。”
房产经纪人三
“大面积的房子降个三四十万根本没人看,降个六七十万才会有人来看房。”
写在最后
青剑湖板块跑下来,笔者发现二手房市场较为冷清。
受五、六月份市场预期影响,部分二手房业主依然不愿降价出售,但是部分着急置换新房的房东已开始降价。
而对买房人而言,“捡漏”心理普遍存在,会关注降价房源,但仍以观望为主,出手较为谨慎。
对于房产中介门店而言,二手房业务经营困难,一个月整个板块成交只有十几套,很多房产经纪人转做苏州及外地新房代理业务。乐观的房产经纪人预测大半年之后市场可能会好点,悲观的则认为需要再等一两年。
对于想要置业青剑湖板块的买房人,目前选择比较多,笔者建议可以多看看,多对比新房和二手房,理清自己的购房需求,选择合适的房源,理性出手。
青剑湖板块目前在售及待售项目,笔者双手奉上,供大家参考!
最后,祝大家都能买到心仪的房子!
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