秋风起，蟹脚黄，土拍起，成交凉~

 

据说，这是关于苏州土拍的最新段子。

 

比段子更扎心的，往往是现实。就在刚才，苏州9月的第二场土拍刚拍完：

 

拢共7宗宅地，6宗底价成交，还有1宗...

 

凉吗？凉就对了。

 

7.24新政写的很清楚，引导竞买人审慎理性报价。

 

而从今天土拍来看，房企理性得叫人害怕，彻底告别了之前“现房前一手成交”的常态。

 

现在的状态是：

 

热门地块，基本低溢价或底价成交；

冷门地块，报名寥寥，甚至......有流拍风险。

 

但是，偏偏也有头铁的，你看，木渎地块不就现房销售了——虽然刚开始，大家也不搞不清楚是真的头铁，还是只是手抖了。

 

当时竞价一开始，我就点啊点啊点

 

结果，？？？居然真的是手抖。

 

木渎地刚成交没多久，星河的一张内部文件截图就在网上流传了：

 

 

里面写道：

 

华东区域投资团队在土地竞拍过程中心急手乱，操作失误......一秒之差、粗心大意。导致项目财务指标直线大幅度下滑。

 

对不起，我没忍住.......

 

 

........

 

好了，严肃一点，言归正传

今天土拍有哪些看点？

 

 

-  星河首入苏州，又见吴中地产

 

星河地产拿下了木渎37号地块，楼面价15380元/平，首次进入苏州的同时，也顺便要现房销售了。

今天刷屏的这位，大家可能不大熟。

 

星河起家于深圳，房地产百强企业，很早就进入常州了，有多个项目，在常州算是挺有名的，去年还在南京拿地了。

 

至于手滑操作，笔者只想说：兄弟拿都拿了，苏州好地方，既来之则安之。

 

另一个比较瞩目的是吴中地产，9000元/平拿下了甪直36号地块——吴中地产太久没有出现在市区土拍了，有点想念啊~~

 

- 国资队出没，相城需托底？

 

相城的几宗地，除了黄埭41号，基本被国资背景的区镇级公司拿完了。

 

从这个成交结果看，如今，相城部分边缘板块的地块，对于房企来说确实是吸引力比较有限。

 

比较迷的是高铁新城地块。说好的建发，并没有出现——结果“高铁新城拿下高铁新城地块”——这句子你读读。

 

当然啦，自己人拿地有个好处：

 

后期极可能合作开发，而且找的往往都是万科、仁恒等等口碑不错的房企。

 

（比如活力岛北的园和、锦上和风......）

 

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具体成交情况，往下戳

 

 

高铁新城39号地块：

高铁新城经济发展有限公司竞得

 

 

成交！苏州高铁新城经济发展有限公司以底价19.83亿，竞得相城高铁新城39号地块！楼面价15500元/㎡。

 

 

地块位置：相城蠡太路北、求索街西

性质：住宅用地

占地面积：58150㎡

最大容积率：2.2

 

规划条件：

1、所有住宅面积不得小于100平,平均每户不少于1.5个机动车位；

2、住宅高差须≥12米，围墙采用金属镂空形式，通透率不低于70%；

3、成品住宅（6层及6层以上）比例应达到100%;

4、建筑布局须满足地块北侧规划幼儿园的日照需求

 

 

- 就在苏州大学实验学校东边。地块北侧为空地；南侧为在建的蠡太路；东侧为厂房。（方位很重要，因为据说，苏大实验学区要好一点~~）

 

- 上个礼拜，嘉兆刚在高铁新城拿了一块地，成交楼面价15926元/平。

 

 

- 高铁新城在售项目仅三个，分别是美的云筑、MOC芯城汇二期和建发泱誉；待售项目有中铁十八局地块、环秀湖四期和MOC芯城汇三期。

 

 

 

木渎37号地块：

星河地产竞得

 

 

成交！常州星河协通斩获苏地2019-WG-37号地块！成交总价9.95亿元，楼面价15380元/㎡，溢价率11.17%。

 

 

地块位置：吴中木渎珠江路西侧、东门町南侧

性质：住宅、商服用地

占地面积：32348.7㎡

最大容积率：2

 

规划条件：

1、住宅建筑檐口高度不低于15米，住宅单套户型面积全部≥90平。

2、住宅全装修成品建设交付。

3、商业计容建筑面积为1300-2000平，业态以餐饮、零食、娱乐为主，最小分割单元建筑面积不小于80平。

 

 

- 地块位于东门町西面，前身为苏州天裕塑胶厂，北面有在建的轨交5号线，南面整条街道以汽车4S店为主，商业配套方面，除了东门町，还有大运城等。

- 地段挺好的不是？以后买房买车一条龙，不想开车了，还能坐地铁，不想坐地铁出远门了，周边也有吃有喝。

 

- 手滑归手滑，这块地热度还是非常不错的，至少有好几家竞拍，加价轮数多，手滑之前，也已经顶到现房销售前一手了。

 

- 木渎板块情况复杂，有低价顺销项目，也有开不出来的高地价项目。待售项目包括中铁2个项目（雅礼苑、长枫雅苑）、旭辉都会上品（快开了）、上实·海上海、佳兆业国越府及路劲地块。

 

 

 

甪直36号地块：

吴中地产竞得

 

 

 

成交！吴中地产（苏州湖昱置业有限公司）以底价8.97亿，轻松将甪直36号地块收入囊中！楼面价9000元/㎡。

 

 

 

地块位置：甪直甫澄中路东侧、迎新一路南侧

性质：住宅用地

占地面积：66407.2㎡

最大容积率：1.5

规划条件：

1、住宅建筑檐口高度不得低于15米，住宅单套户型面积不得低于90平

2、需达到一星及一星以上绿色建筑标准

 

 

- 甪直36号地块在去年曾经挂牌出让过，当时起拍楼面价9500元/平，当时还要求户型≥120平，结果流拍。

 

-  本次土拍，36号地块起拍降了500元/平，户型面积也改成≥90平，结果底价成交，吴中地产拿地，成交楼面价9000元/平。

 

- 地块周边有碧桂园凤凰岛、中梁独墅御湖、金澄明珠别墅等别墅小区，和南山维拉、旭辉和风、甪澄时光花园不在一个片区。

 

- 随着南山维拉的清盘，甪直的新房，基本2W+。凭心而论，36号地块地价不高，售价2万/平以内的概率，是非常大的。

 

 

 

元和42号地块：

相城交建竞得

 

 

底价成交！相城交建斩获苏地2019-WG-42号地块！成交总价17.65亿元，楼面价16000元/㎡。

 

 

地块位置：元和街道齐门北大街东、庆元路南

性质：住宅用地

占地面积：50141㎡

最大容积率：2.2

 

规划条件：

1、所有住宅面积不得小于100平（包括公摊面积及套内面积）；

2、成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%；

3、建筑风格简洁大方，围墙样式需与建筑风格一致，住宅高差需大于等于12米。

 

 

- 地块距离轨交2号线蠡口站直线距离不到1公里，周边还有相城实验中学、蠡口第二中学、元和农贸市场、瑞盛康复医院等多项生活配套。

 

- 注意，这个地块是有“限售价”的：限定备案均价28000元/平，限定备案最高价30000元/平，最低装修标准1500元/平。

 

 

- 拿地的是相城交建，自己人拿地。

 

 

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澄阳38号地块：

漕湖置地竞得

 

 

成交！漕湖置地（苏州相城经济技术开发区漕湖置地有限公司）以底价26.07亿，竞得相城澄阳街道38号地块！楼面价13000元/㎡。

 

 

地块位置：澄阳街道227省道西，康元路北

性质：住宅用地

占地面积：80228㎡

最大容积率：2.5

 

规划条件：

1、所有住宅面积不得小于100平（包括公摊面积及套内面积）；

2、住宅高差须≥12米；

3、特定绿化范围：绿化率70%。

- 地块紧靠上个礼拜刚出让的30号地块。噢对了，上次也是漕湖置地拿的，后期不排除一起开发的可能。

 

 

 

黄埭40号地块：

相城城建竞得

 

 

成交！相城城建（苏州和恒置地有限公司）以底价7.43亿，竞得相城40号地块！楼面价7500元/㎡。

 

 

 

地块位置：相城东桥，长旺路西、聚民路北

性质：住宅用地

占地面积：49457㎡

最大容积率：2

 

规划条件：

1、所有住宅面积不得小于100平（包括公摊面积及套内面积）；

2、住宅高差须≥12米。

3、建筑布局须满足地块西南侧规划幼儿园日照要求

4、成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%

 

 

 

- 这宗地块并不在黄埭的住宅核心区，而是在东桥，周边有较多工业坊，配套相对比较简单。

 

- 起拍楼面价7500元/平，说低也不低。你想想，甪直地块，最终成交价格才9000元/平，两个板块相比，吸引力有差距。

 

 

 

黄埭41号地块：

美的竞得

 

成交！美的（徐州市美的新城房地产发展有限公司）以底价4.4亿，竞得相城黄埭镇41号地块！楼面价9230元/㎡。

 

 

地块位置：相城黄埭住友电装路东、春申路北

性质：住宅、商服用地

占地面积：26480㎡

最大容积率：1.8

 

规划条件：

1、所有住宅面积不得小于100平（包括公摊面积及套内面积）；

2、商业计容建筑面积不大于400平，不可分割销售和设置沿街商业。

3、成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%

 

 

- 地块北侧是古宫新村，南侧为空地和黄埭镇文体公园，东侧为西塘河，西侧为厂房。

 

- 这块地离今年7月成交的路劲黄埭23号地块（楼面价10933元/平）不远。

 

- 美的拿地，楼面价9230元/平，且地块还含有一定的商业，纯汉子。

 

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两场市区土拍一结束，转眼也就要10月了。

 

传说中的金九银十，现在也没人提了——从土地市场到成交端，苏州楼市降温很彻底。

 

今年剩下来的时间，苏州肯定还会有土地供应，传说中6号公告正在路上，不过结果嘛，用一个业内整天喊的词，“大局已定”。

 

你问我怎么看？我觉得挺好的。

 

新政后土地供应是非常密集的，吴江突突突连拍了四五回了，市区也有两次大型土拍。

 

未来的新房供应，短期内是充足的。

 

而真正优质的地块，根本不用愁，总会成交——成交还没什么溢价，有的都帮你定好售价了，将来开出来，个个准倒挂。

 

你猜猜，最后实惠的是谁？

 

所以啊，镇定些，朋友们。

 

关于苏州楼市，还有啥疑问？

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